Как мы считаем доходность, скоринг районов и риски
Вся аналитика Batumi Expert стоит на одной модели и одних источниках. Здесь - формулы, данные и вводные, по которым вы можете пересчитать любую нашу цифру самостоятельно.
Формула чистой доходности
Разберём на студии $55 000 при посуточной сдаче: ставка $35/сутки, загрузка 65%, управляющая компания 20%. Каждый шаг - вычет, который другие расчёты обычно опускают.
- комиссия УК 20% -> $6 643
- налог 5% с оборота ($8 304 x 5% = $415) -> $6 228
- содержание (коммуналка, мелкий ремонт) ≈ $500/год -> $5 728
$5 728 / $55 000 = ≈10% годовых в $
Та же формула лежит в основе калькулятора доходности - подставьте свои цифры и проверьте. При удачных параметрах (ставка $40+, загрузка 65%+, район с высоким спросом) чистая доходность выходит в диапазон 9-12%; при долгосрочной аренде - 6-8%.
Про налог: 5% - стандартная ставка для сдачи жилья физлицом. Режим ИП Small Business (1%) к аренде жилья не применяется; 1% возможен только при оформлении посуточной сдачи как гостиничных услуг - отдельная схема, обсуждается индивидуально.
Откуда берём цифры
Рынок и цены
Отчёты Galt & Taggart, агрегаторы korter.ge и объявления застройщиков (фиксируем дату каждой цены).
Права и земля
Публичный реестр Грузии napr.gov.ge - проверка собственности и разрешений.
Загрузка и ставки аренды
Данные локальных управляющих компаний, с которыми работает партнёрское агентство.
Чего мы не знаем и не выдаём за знание: будущих цен, курса валют, решений миграционной службы. Исторический рост стоимости (за 2020-2025 в USD +60-90%) - это состоявшийся факт, а не прогноз на завтра.
Скоринг районов: 6 осей
Каждый район в гиде по районам оценён по шести осям: туристический спрос, бытовая инфраструктура, семейность, медицина, транспорт, динамика развития. Итоговые баллы "Invest" и "Live" - это те же оси с разными весами: для инвестиций первыми идут туристический спрос и динамика, для жизни - быт, медицина и транспорт.
12 проверок застройщика
Прежде чем показать объект, прогоняем застройщика по 12 пунктам: сданные дома, а не рендеры, земля и разрешение в реестре napr.gov.ge, темп стройки, регистрация договора в Доме юстиции, график платежей по стадиям - и ещё семь. Полный список с "красными флагами" - укажите Telegram или телефон, пришлём сразу:
Почему 9-12%, а не "16% из буклета"
"16% годовых" в рекламе - это грязная цифра: ставка x 365 x 100% загрузки, без УК, налога, простоя и содержания. Реальная цепочка вычетов (выше) съедает 30-40% грязного дохода. Отсюда и расчётный диапазон при посуточной сдаче - 9-12% в лучших сценариях и ~7-8% в консервативных, а при долгосрочной аренде - 6-8%. Обещают 16% - попросите показать вычеты; если их нет, перед вами реклама, а не расчёт. Подробный разбор - на странице доходности.
Вопросы о методологии
Почему вы считаете налог 5%, а не 1%, как пишут другие сайты?
Режим ИП Small Business (1% с оборота) по закону не применяется к доходу от сдачи жилья в аренду - для неё действует ставка 5% с дохода. 1% возможен только при оформлении посуточной сдачи как гостиничных услуг - это отдельная схема со своими требованиями и НДС-нюансами. Мы считаем базово по 5%, "гостиничную" опцию обсуждаем индивидуально.
Откуда берётся загрузка 60% в расчётах?
Это консервативная оценка по данным локальных управляющих компаний: реальная среднегодовая загрузка посуточных квартир в Батуми - 55-65% с пиком летом. Мы берём 60%, а не рекламные "90%".
Что вы НЕ можете предсказать?
Будущие цены на недвижимость, курс валют, изменения законов и решения миграционной службы Грузии. Всё это - вне нашей модели; мы показываем механику расчёта, а не гарантии.
Скоринг районов - это официальный рейтинг?
Нет. Это наша редакционная оценка по 6 осям (туризм, быт, семья, медицина, транспорт, динамика) с разными весами для целей "инвестиции" и "жизнь". Она помогает сравнивать районы между собой, но не является официальным или независимым рейтингом.